이진우의 손에 잡히는 경제 2022.06.22 수요일 다시 듣기 및 내용 정리

목차

이 글은 라디오 방송 [이진우의 손에 잡히는 경제]의 내용을 정리하고 개인적으로 공부한 내용을 적은 글임을 미리 밝힙니다.

새 정부 첫 부동산 대책 발표, 주요 내용은?

전월세 가격을 적게 올리도록 유도하기 위한 상생임대인에 대한 양도세 특례가 확대되고 연장된다고 한다. 상생임대인이란 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상하고 계약한 임대인을 말한다. 착한 임대인이라고 부르기도 한다.

이때 계약은 기존 세입자, 신규 세입자 상관없으며 계약갱신청구권을 쓴 것도 따지지 않고 그냥 이전 계약 대비 5% 이내기만 하면 된다.원래 집을 팔 때 양도세를 면제받거나 공제받으려면 1세대 1주택이면서 해당 주택에 2년 이상 거주를 해야 한다.

그런데 집주인이 앞서 말한 상생임대인이 되면 거주요건 2년 중 1년을 인정해주는 제도가 작년 12월 중순부터 시행되고 있었고, 1세대 1 주택에 대해서만 조건부로 혜택을 줬었다.근데 이제 앞으로는 2년 중 1년이 아니라 2년을 모두 인정해주는 걸로 하고, 1세대 1주택뿐만 아니라 다주택자에게도 혜택을 준다고 한다.

다주택자가 나중에 소유한 주택이 1개만 남았을 때 그 집을 팔 때도 혜택을 준다는 것이다. 예를 들어 A, B, C라는 세 집을 가지고 있고, 이 중 A 주택만 직전 계약 대비 5% 이내로 임대료를 인상하고 나머지 B, C는 그렇지 않았다고 하자. 그럼 나중에 B, C 주택을 처분하고 A 주택만 남았을 때는 2년의 거주 요건 없이 양도세 비과세와 장기보유 특별공제 혜택을 주겠다는 것이다.

그래서 사실은 상생임대인이라고 했지만 상생 임대 주택이라고 보는 게 맞을 것으로 보인다. 한 번이라도 5% 이내로 임대료를 인상한 이력이 있는 '상생 임대주택'이라면 가장 나중에 처분할 때 비과세와 장기보유 특별공제 혜택을 주는 것이다.

그러나 다주택자에 대한 혜택을 확대하기는 했으나, 실질적으로 혜택을 누리기는 쉽지 않아 보인다. 왜냐하면 이 제도가 영구적인 것이 아니라 2024년 말일까지만 운영하는 것으로 확대되었기 때문이다. 

아무래도 다주택자의 경우 차익이 가장 큰 집에 양도세 비과세 혜택을 받고 싶어할텐데, 대개 다주택자들은 가진 주택 중 가장 좋은 집에 직접 거주를 하다 보니, 차익이 가장 큰 집에 혜택을 받으려면 지금 세를 주고 한번 5% 이내로 임대료를 인상해서 상생임대인이 되어야 하는데 그러기엔 시간이 촉박한 것이다. 그러니 반대로 갭투자해 전세 준 임대인들에게는 희소식이다.

발표된 또 다른 내용들은 기존에 있던 혜택이 확대되는 것들 위주다. 몇 가지 살펴보자.

✅ 올 8월 1일부터 내년 7월 말일까지 갱신이 만료된 임차인을 대상으로 버팀목 전세자금 대출 한도를 지금보다 50% 늘려준다. 이 임차인들이 새 집 찾을 때 보증금이 부족하지 않도록 하기 위함이다. 

✅ 전월세 자금에 대해 연말정산 세액 공제 혜택이 지금보다 상향된다. 현재는 총 급여 7천만 원 이하의 무주택 세대주들이 내는 월세에 대해 연 최대 750만 원의 10~12%를 세액 공제해주고 있는데, 올해 월세액에 대해서는 12~15%로 상향된다고 한다.

✅ 전월세 보증금 대출을 받은 경우 원리금 상환액에 대한 소득 공제도 확대된다. 지금은 연 300만 원의 40%를 소득공제해주고 있는데 이 한도 또한 연 400만 원으로 확대된다.

2022.06.21 부동산 대책 자료 전체보기 

분양가 상한제도 손댄다.. 어떤 게 바뀔까?

분양가 상한제는 건축비, 가산비라는 일종의 건설사 이윤, 그리고 땅값까지 더해 분양가가 결정된다. 이번 부동산 대책에서는 이 3가지를 조금씩 다 바꾸겠다는 계획이다.

먼저 건축비는 매년 3월과 9월에 공시된 건축비를 일률적으로 적용해야 한다. 그러나 공시된 후에 원자재 가격이 오른 경우 실시간으로 반영이 안 되고 있었다. 앞으로는 오른 원자재 가격을 바로 반영할 수 있도록 변경하겠다고 한다.

그다음 가산비의 경우, 재개발이나 재건축을 할 때 들어가는 부가 비용들이 있다. 이사비용, 만약 상가라면 영업손실 보상비, 총회 운영비 등등이 있는데 이 비용은 일반 주택 사업이나 공공택지 사업에서는 거의 없고 재개발 재건축 같은 정비 사업에서만 발생하는 비용이지만 그동안은 분양가 상한제 비용을 인정해주지 않았다. 그러나 앞으로는 이 비용도 분양가에 포함을 하도록 하겠다는 것이다.

마지막으로 땅값, 사실 분양가 상한제에서 분양가를 결정하는 건 바로 이 땅값이다. (분양가 상항제 뿐만 아니라 다른 아파트들도 마찬가지기는 하지만 말이다.) 

이 땅값을 정할 때는 감정평가사가 인근 지역의 표준지 공시지가에다가 입지와 같은 지역 특성을 반영해 보정률이라는 걸 곱해서 정한다. 이렇게 정해진 땅값을 조합이 지자체에 제출을 하면 한국 부동산원이 이걸 다시 한 번 평가를 한다. 그런데 이 평가하는 과정에서 땅값이 대부분 깎이게 된다. 그런 바람에 분양가 상한제에서 나온 분양가가 싼 것이다.

그래서 건설사들은 제발 이거 좀 없애달라고 정부에게 강하게 요구했지만 국토부는 이걸 없애지는 못하고 땅값을 검증하는 위원회인 '택지비 검증위원회'라는 것을 만들어 민간 전문가들도 참여하게 한다는 대책을 내놨다. 지금까지 부동산원이 어떻게 땅값을 재검토하는지 공개되지 않았는데, 이 검증위원회를 통해 그 과정을 공개하도록 하겠다는 것이다. 

그러나 국토부는 이런 위원회를 만든다고 해서 땅값이 더 올라가거나 더 내려가지는 않을 거라고 입장을 내놨다.

이런 대책을 내놓은 것으로 보아 분양을 좀 빨리 하라는 메시지인 것 같은데, 이런 대책이 큰 효과는 없을 것 같다는 게 전반적인 평가다. 결국 땅값이 안 오르면 분양을 잘 안할테니 말이다.

부동산원에서는 제도를 이렇게 바꿨을 때 분양가가 얼마나 올라갈지 시뮬레이션을 해봤는데, 그 자료에 따르면 대략 지금보다 2%에서 최대 4% 정도 올라가는 걸로 나왔다. 그런데 현재 물가상승률이 5% 가까이 되는 상황에서 최대 4% 정도 분양가를 더 올릴 수 있다고 그간 미룬 분양을 하겠다고 나서는 곳은 많지 않을 것이다.

그런데 국토부는 어제 대책을 발표하면서 '이번 대책은 현장에서 요구한 것 중 합리적으로 반영 가능한 것들을 다 반영했기 때문에 더 이상의 개선은 없을 것'이라고 못을 박아 현재로선 당분간 분양가 상한제 폐지는 어려울 것으로 보인다.

자판기에서 약 구입이 가능해진다고? 

정확히 말하면 자판기는 아니고 화상투약기라고 하는 것이다.

상황을 한 번 가정해 어떤 식으로 운영되는 것인지 살펴보자.

약국이 다 문 닫은 늦은 밤. 설사가 너무 심하다. 그런데 집에 지사제가 없고, 편의점에서 지사제는 팔지 않는다. 그럼 문 닫은 약국 앞으로 가면 이 화상 투약기가 하나 있는데 여기에는 내가 누를 수 있는 버튼이 '통화'라는 버튼뿐이다. 이 버튼을 누르면 집에 있는 약사에게 연결을 하고, 연결된 약사님과 화상으로 통화를 하면서 어떤 약이 필요한지 상담을 한다. 그리고 필요한 약을 원격 제어로 내주는 것이다.

- 화상통화하는 상담사가 약사인지는 어떻게 확인할까?

상담이 시작되면 화면 우측에 상담해주는 약사의 면허증도 함께 나오게 된다. 또한 이 화상투약기로 상담한 내용은 6개월 간 시스템에 보관되므로 약사가 아닌 것으로 추정된다면 이 기록으로 고발할 수 있다. 

- 약사 한 명이 여러 개의 화상 투약기를 설치할 수 있을까?

화상투약기는 약국 앞에만 설치 가능하고 약국 개설자만 설치할 수 있다. 

- 상담 가격이 따로 있을까?

약국에서 약을 산다고 약사에게 따로 진료비를 내지 않듯, 화상투약기 역시 약값만 내면 된다. 그럼 약사들이 무슨 이득이 있어서 이걸 설치할까 싶다. 그러나 사실 심야나 주말처럼 손님이 아주 적은 시간에 약국 불 켜놓고, 에어컨 틀고, 약국 실내에 앉아있는 인건비 모두 비용이 발생한다. 그러니 약사 입장에서는 절약이 되는 방법이다.

또 만약 심야에 내가 일할 수 없다면 근무약사를 고용할 수도 있다. 이 근무약사는 약국 한 곳에서만 근무해야 한다는 규정이 없기 때문에 여러 약국에 고용돼 한 번에 각기 다른 약국에서 들어오는 상담을 해줄 수도 있다.

- 약국에 있는 모든 약을 사는 게 가능할까?

아니다. 해열제, 진통소염제, 안약 등 11개 종류만 살 수 있다. 지사제나 다래끼 약 같은 건 편의점에서 살 수 없었으니 이런 걸 약국이 문 닫아도 살 수 있다는 편의성이 생긴다.

- 약사 측에서는 반대가 꽤 심하다고?

화상투약기 허용이 결국 의약품 온라인 판매로 이어질 수 있을 거라는 우려 때문이다.